Liefst 60.000 oude, slecht geïsoleerde appartementsgebouwen zijn toe aan een grote renovatie. De Gentse professor Marijke Steeman pleit voor massaal gebruik van prefab isolatiepanelen.

Jaarlijks komen er in Vlaanderen zo'n 22.000 appartementen bij. Die nieuwbouwappartementen voldoen aan de strengste energie- en isolatienormen.

Daarnaast telt Vlaanderen zo'n 60.000 oude woontorens, goed voor zowat 400.000 individuele appartementen, die helemaal niet in orde zijn. Ze dateren overwegend uit de jaren vijftig, zestig en zeventig van de vorige eeuw. Vaak ontbreekt elke vorm van isolatie of ventilatie, en dubbele beglazing is een grote uitzondering.

Er zijn grondige renovatiewerken nodig om die 'slechte' appartementsgebouwen te doen beantwoorden aan de eerste laag van nieuwe Vlaamse woningnormen: dakisolatie tegen 2020 en dubbele beglazing tegen 2023.

Mede-eigendom

De omvang van die operatie is immens. Naast de vele technische uitdagingen en de bijbehorende hoge kostprijs duiken er ook juridische problemen op. In de regel zijn appartementsgebouwen in handen van meerdere eigenaars en die zitten niet noodzakelijk op dezelfde golflengte over renovatiewerken. En behalve de bewoners van een eigen appartement gaat het vaak om huurders, die niet altijd dezelfde belangen delen als hun verhuurder.

De eigendomswetgeving bepaalt dat alle mede-eigenaars moeten overeenkomen om werken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw (zoals het dak of de buitengevel) uit te voeren en te betalen. Maar tot nog toe kon een minderheid elk project tegenhouden. Een kwart tegenstemmers op de algemene vergadering van mede-eigenaars was voldoende.

Daar komt binnenkort verandering in. Het federale parlement start volgende week met de bespreking van nieuwe regels, van de hand van minister van Justitie Koen Geens (CD&V), waarbij die beslissingsprocedure wordt versoepeld. Zo wordt de vereiste drievierdemeerderheid voor goedkeuring van renovatiewerken verlaagd naar een tweederdemeerderheid, en voor wettelijk verplichte werken, zoals isolatie, zelfs naar een gewone meerderheid van 50 procent +1.

Eenvoudiger

Die eenvoudiger procedure zal sneller tot renovatieprojecten leiden, hoopt professor Marijke Steeman, specialist bouwfysica aan UGent. Steeman heeft het over een 'eerste stap'. 'Hierdoor zullen de slechtste appartementen in regel kunnen komen met de meest minimale energienormen inzake dakisolatie, isolerende beglazing en het gebruik van zuiniger verwarmingsketels. Dat zal leiden tot meer wooncomfort.'

Maar daar mag het niet bij blijven, zegt professor Steeman. 'De opwaardering en (energetische) renovatie van die 60.000 oude woontorens vergt een veel grondiger en ambitieuzere aanpak.'

Vandaag presenteert Steeman haar voorstel van aanpak op een seminarie voor bouwaannemers en projectontwikkelaars, in de marge van de beurs Batibouw.

Prefab = sneller

Voor grote renovaties, zoals de volledige isolatie van buitenmuren, stelt Steeman een nieuw, innovatief wapen voor: de plaatsing van isolerende prefab panelen, in beton of hout, tegen de gevels.

'Die techniek wordt nu bijna nergens in Vlaanderen toegepast, maar enkele buitenlandse projecten, zoals in de Oostenrijkse stad Graz, hebben een groot potentieel aangetoond. Het gebouw blijft bewoonbaar tijdens de isolatiewerken en die gaan ook stuk sneller - tot de helft van de werftijd - dan bij klassieke isolatiewerken langs de binnenzijde van de woning.'

Goedkoper is de operatie met prefab-panelen niet, geeft Steeman toe. 'Toch niet als eerste investeringskost. Maar de kortere werftijd helpt de meerkosten terug te verdienen. En die kostprijs kan een stuk omlaag als de toepassing op grote schaal gebeurt.'

Een exacte berekening van de terugverdientijd is niet makkelijk, aldus professor Steeman. 'Zoiets hangt ook af van het energiezuinig (of juist niet) gedrag van de bewoners van de appartementen.'

Johan Rasking