Conflicten tussen de eigenaars van appartementen in hetzelfde blok zijn schering en inslag, dikwijls als gevolg van de verouderde staat van het gebouw. Nieuwe spelregels moeten het samenleven vlotter doen verlopen.

De aanbevelingen die een werkgroep deze week heeft geformuleerd moeten nog dit jaar leiden tot een hervorming van de mede-eigendom. Op een persconferentie meldde de federale minister van Justitie, Koen Geens (CD&V), dat hij de aanbevelingen voor 200 procent steunt.

Een aanpassing van de regels over de mede-eigendom is broodnodig. Meer dan een kwart van de Belgische gezinnen woont al in een appartement. Volgens cijfers van de federale overheidsdienst Financiën telt België 182.000 appartementsgebouwen en waren er begin 2015 750.000 appartementen, tegenover 570.000 tien jaar eerder.

Het aantal flatbewoners zal nog stijgen. Niet alleen door de toename van het aantal alleenstaanden; ook de verdichting speelt een rol. De Vlaamse regering maakt werk van een betonstop. De Vlaamse Bouwmeester, Leo Van Broeck, hoopt dat zo een einde komt aan onze verkavelingsdrang. Hij wil dat we dichter op elkaar gaan wonen in stads- én dorpskernen. Meer hoogbouw wordt daardoor onafwendbaar.

'Nochtans is samenwonen in een appartement niet altijd evident', zegt Geens. 'Het is een oefening in verdraagzaamheid.'

Er bestaan al regels om de verhoudingen tussen de eigenaars van flats te regelen. Maar die blijven te rigide, ondanks de wijzigingen die zijn doorgevoerd in 1994 en in 2010.

In de praktijk ontstaan vaak conflicten tussen appartementseigenaars die hun flat bewonen en eigenaars die hun appartement alleen maar verhuren. 'Zo gebeurt het dat bewoners een renovatie willen in de gemeenschappelijke delen zoals de gang, de lift of de garage, maar dat de verhuurders dat niet nodig vinden', illustreert Geens.

Bovendien is ruim twee derde van de appartementsgebouwen ouder dan 35 jaar. Het beheer van die verouderde gebouwen werkt discussies tussen mede-eigenaars in de hand.

Als 80 procent van de mede- eigenaars akkoord gaat, zal een appartementsgebouw kunnen worden afgebroken.

Zo'n conflict wordt al eens veroorzaakt door een mede-eigenaar die de kosten voor de afbraak en de heropbouw niet kan dragen of door 'een dwarsligger': één enkele mede-eigenaar die pertinent weigert zijn toelating te geven voor de afbraak van een verouderd appartementsblok, in de hoop dat de bouwpromotor een mooie som neertelt om hem uit te kopen. Volgens de huidige regels is de afbraak van een appartementsgebouw onmogelijk als niet alle mede-eigenaars het licht op groen zetten.

Het veto van één mede-eigenaar kan vandaag de plannen van ontwikkelaars dwarsbomen. Denk aan de bouwondernemer Bart Versluys die de kuststrook een grondige facelift wil geven. Oude appartementsblokken ziet hij het liefst verdwijnen om plaats te ruimen voor moderne hoogbouwprojecten.

Binnenkort zal een enkele dwarsligger de afbraak en de heropbouw niet meer kunnen tegenhouden. Voortaan zal het mogelijk zijn een appartementsgebouw af te breken als 80 procent van de mede-eigenaars akkoord gaat én op voorwaarde dat de veiligheid of de hygiëne anders in het gedrang komt. Afbraak mits er een viervijfde meerderheid is, wordt ook mogelijk als de kostprijs voor een grondige renovatie buitensporig hoog oploopt.

De vraag is natuurlijk wanneer dat het geval is. Ook dat zal aanleiding geven tot discussies. 'Geraken de mede-eigenaars er onderling niet uit, dan zal de vrederechter beoordelen of het kostenplaatje voor een grondige renovatie inderdaad buitensporig is', zegt KU Leuven-professor Vincent Sagaert, de covoorzitter van de werkgroep.

Liggen de kosten voor de afbraak niet binnen het budget van een mede-eigenaar, dan kan hij afstand doen van zijn flat tegen een prijs die de vrederechter bepaalt. 'Er komen flankerende maatregelen voor een mede-eigenaar die het project financieel niet kan dragen', verzekert Sagaert.

De werkgroep wil zo vermijden dat het 'heilige' eigendomsrecht wordt uitgehold. 'De vrederechter moet erover waken dat die eigenaar een redelijke compensatie krijgt en niet met een minieme vergoeding wandelen wordt gestuurd', zegt Sagaert.

Ook nu al is voor sommige beslissingen een viervijfde meerderheid nodig. Onder meer als bepaalde mede-eigenaars de bestemming van het gebouw willen wijzigen en bijvoorbeeld een aantal flats willen omvormen tot kantoren. Een viervijfde meerderheid is ook nodig voor de aankoop van een gebouw of een stuk grond, bijvoorbeeld om de tuin rond het pand uit te breiden. Dat blijft zo.

Een tweederde meerderheid zal volstaan om de knoop door te hakken bij belangrijke werken.

Ook voor andere beslissingen wordt de vereiste meerderheid in de algemene vergadering versoepeld. Dat moet ertoe leiden dat beslissingen sneller worden genomen zonder dat een beperkt aantal mede-eigenaars dit tegenhoudt.

Nu is een drievierde meerderheid nodig om een knoop door te hakken bij belangrijke werken. Voortaan zou een tweederde meerderheid volstaan voor beslissingen zoals het herinrichten van het trappenhuis, de vernieuwing van een lift of een gevelrenovatie. Dat zijn allemaal ingrepen die het gewone onderhoud van het gebouw overstijgen.

Voor alle gewone beslissingen is een absolute meerderheid nodig: 50 procent van de stemmen plus 1 stem.

Let wel: voor alle werken die de wetgever oplegt, volstaat nu al een volstrekte meerderheid. Ook dat blijft zo. Denk aan de verplichting om het dak te isoleren of om de ramen te voorzien van dubbele beglazing.

Een absolute meerderheid is trouwens de regel voor alle gewone beslissingen van de algemene vergadering. Dat wil zeggen dat een beslissing de goedkeuring moet wegdragen van 50 procent van de stemmen plus een stem. Daarbij wordt rekening gehouden met de stemmen van de mede-eigenaars die op de algemene vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zijn.

Ook voor bouwpromotoren komt er een versoepeling. Het gebeurt dat tijdens de bouwfase problemen opduiken zodat de promotor bijvoorbeeld een parking die was gepland toch niet kan bouwen. Nu is unanimiteit nodig om de statuten te wijzigen, en dat terwijl misschien nog maar twee of drie appartementen in een project met 20 flats zijn verkocht. Dat heeft weinig zin. Voortaan zal de bouwpromotor de statuten eenzijdig kunnen veranderen tot aan de voorlopige oplevering van de werken.

Syndicus

Ook voor de relatie met de syndicus heeft de werkgroep aanbevelingen in petto. De syndicus is de persoon die instaat voor het dagelijks beheer van de mede-eigendom. Hij moet de beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren en hij beheert belangrijke fondsen van de mede-eigenaars.

De syndicus krijgt meer slagkracht om niet-betaalde bijdragen te innen. 'Voortaan zal hij zonder het fiat van de algemene vergadering kunnen overgaan tot invordering van de achterstallige bijdragen', zegt Sagaert. Zo zal de syndicus op eigen houtje een dagvaarding kunnen uitbrengen of een incassobureau kunnen inschakelen als een van de mede-eigenaars zijn betalingsverplichtingen niet nakomt.

Het actieterrein van de syndicus blijft niet beperkt tot de volle eigenaars. Hij zal zich ook kunnen richten tot de vruchtgebruikers of de naakte eigenaars van een appartement. Daarmee komen de erfgenamen van een appartementsbezitter in het vizier.

Veronderstel dat een gehuwd echtpaar eigenaar is van een appartement en dat één van de echtgenoten overlijdt. Als het echtpaar gehuwd was onder het wettelijk stelsel (zonder contract), dan krijgt de overlevende partner in principe het vruchtgebruik van de helft van het appartement, terwijl de kinderen de naakte eigendom verwerven. Weigert de langstlevende echtgenoot zijn deel van de werkingskosten te betalen, dan kan de syndicus ook de kinderen-erfgenamen aanspreken om die integraal te voldoen. Het staat de kinderen wel vrij het betaalde bedrag terug te eisen van hun vader of moeder.

Die verhoogde slagkracht van de syndicus om achterstallen te innen heeft niet alleen betrekking op de betaling van de normale werkingskosten. Ze kan evengoed slaan op de bijdragen voor het reservefonds, zeg maar de spaarpot die alle mede-eigenaars aanleggen voor toekomstige grote uitgaven, zoals een gevelrenovatie. De oprichting van zo'n reservefonds wordt voortaan verplicht en de mede-eigenaars moeten daartoe een bijdrage leveren. De werkgroep stelt voor het bedrag van de jaarlijkse bijdrage vast leggen op 5 procent van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.

Concreet: als u in het voorgaande boekjaar 400 euro betaalde voor de normale werkingskosten, dan komt de bijdrage in het reservefonds het jaar nadien op 20 euro.

'De verplichting om bij te dragen tot een reservefonds gaat niet meteen in na de oprichting van een nieuw appartementsblok, maar vanaf het vijfde jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen', merkt Sagaert op. Vanaf het vijfde jaar sparen alle mede-eigenaars jaarlijks een beetje om te vermijden dat ze na verloop van tijd met torenhoge uitgaven worden geconfronteerd.

Op één punt wordt de syndicus ontzien. De verplichting om de huurders op de hoogte brengen van beslissingen die hen aanbelangen verschuift naar de eigenaar.

Tot slot moet het contract met de syndicus duidelijk vermelden welke prestaties in het forfait zitten, wat de aanvullende prestaties zijn en welke vergoedingen de syndicus daarvoor eist. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot een vergoeding. Dat vermijdt dat de mede-eigenaars voor onverwachte uitgaven komen te staan.

Unanimiteit soms toch nog nodig

De afbraak van een verouderd appartementsblok wordt mogelijk met vier vijfde van de stemmen. Maar als de veiligheid of de hygiëne niet in het gedrang komt of als de kosten van een renovatie binnen de perken blijven, moeten wel nog alle mede-eigenaars akkoord gaan om tot de afbraak over te gaan. Unanimiteit blijft ook vereist voor een wijziging van de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen. In dat geval moeten alle mede-eigenaars hun fiat geven.

Unanimiteit krijgt wel een andere invulling. Nu veronderstelt unanimiteit dat alle mede-eigenaars akkoord gaan, ook als ze niet op de algemene vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Die regel leidt in de praktijk tot vervelende situaties, met name wanneer bepaalde mede-eigenaars keer op keer hun kat sturen.

Ook dat wordt verholpen. Volgt er een tweede algemene vergadering, dan volstaat dat er eenparigheid is bij de aanwezige mede-eigenaars. Er wordt dan geen rekening meer gehouden met de mede-eigenaars die afwezig blijven. Kortom: Wie zijn stem wil laten horen, moet maar naar de algemene vergadering gaan.

VREDERECHTER ALS ULTIEME ONTMIJNER

Als de mede-eigenaars niet uit een impasse geraken en de situatie geblokkeerd zit, zullen de syndicus of de mede-eigenaars zich tot de vrederechter kunnen wenden om een voorlopige bewindvoerder aan te stellen. Die moet de situatie oplossen. De aanstelling van zo'n voorlopige bewindvoerder houdt wel in dat de mede-eigenaars hun lot uit handen geven. 'De voorlopige bewindvoerder kan beslissen in hun plaats', waarschuwt Vincent Sagaert, covoorzitter van de werkgroep die de aanbevelingen uitdokterde.

ELLEN CLEEREN