Gedaan met bewoners die niet willen meebetalen aan de noodzakelijke renovatie van een appartementsgebouw - en zo het hele project blokkeren. De beslissingsprocedures bij mede- eigendom worden soepeler.

Van onze redacteur Johan Rasking

'Samenwonen met iemand die je zelf hebt gekozen is al geen evidentie, laat staan dat je jarenlang moet samenleven met mensen die je niet zelf hebt gekozen, zoals de andere eigenaars binnen hetzelfde appartementsgebouw. Dat kan al eens tot conflicten leiden.'

Met een kwinkslag omschrijft minister van Justitie Koen Geens (CD&V) waarom hij een werkgroep van academici en vastgoedexperts nieuwe regels heeft laten oplijsten om de (vaak tegengestelde) belangen van appartementseigenaars (en -huurders) beter te verzoenen.

Mede-eigendomsrecht is een complexe materie, maar wel van zeer groot maatschappelijk belang, stelt professor Vincent Sagaert (KU Leuven).

'België telt 182.000 appartementsgebouwen, met een veelvoud aan eigenaars. Meestal draaien conflicten rond renovatie- of verfraaiingswerken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak of de lift. Om uit de impasse te raken zijn soepeler regels nodig over de manier waarop de algemene vergadering van mede-eigenaars tot beslissingen kan komen, met name over welke meerderheden gehaald moeten worden.'

Minister Geens verdedigt de nieuwe vuistregels. Groen licht van de regering heeft hij nog niet op zak, maar hij hoopt tegen eind dit jaar de goedkeuring te hebben van het parlement.

Dit zijn de belangrijkste nieuwigheden:

Renovatie

Om belangrijke werken uit te voeren, zoals bijvoorbeeld dakisolatie, volstaat voortaan een meerderheid van twee derde (66 procent) van de eigenaars; tot nog toe moesten drie op de vier van de eigenaars akkoord gaan.

Verplichte werken

Als het gaat om werken die bij wet opgelegd worden, zoals het conform maken van liften aan nieuwe veiligheidsnormen, volstaat een gewone meerderheid (51 procent) op de algemene vergadering.

Afbraak

Tot nog toe was afbraak en heropbouw van een verouderd appartementsgebouw alleen mogelijk als alle mede-eigenaars daarmee akkoord gaan. Anders gezegd: één enkele tegenstander kan de sloop tegenhouden - hij heeft een vetorecht.

Dat wordt anders. De verplichte unanimiteit wordt vervangen door een viervijfdemeerderheid (80 procent) als de sloop nodig is voor het garanderen van de veiligheid van de buurt of wanneer de kosten van renovatie 'buitensporig hoog' oplopen.

De beslissing hierover ligt in de handen van de vrederechter, die ook de schadevergoeding vastlegt voor wie tegen de sloop gekant is.

Unaniem

Het concept van de unanimiteit wordt nog op een andere manier afgezwakt. Alleen de aanwezigen op de algemene vergadering worden meegeteld, de afwezigen niet. Hierdoor kunnen ontevreden eigenaars niet langer een dossier blokkeren door weg te blijven van de vergadering.

Reservefonds

Alle mede-eigenaars moeten jaarlijks een bijdrage storten in een reservefonds waarmee grote (onverwachte) investeringskosten kunnen worden opgevangen. De hoogte van die bijdrage wordt berekend in functie van de recurrente gemeenschappelijke kosten.

'Dat reservefonds moet voorkomen dat plots een groot bedrag op tafel moet worden gelegd - niet iedereen kan dat.'

Voorlopig bewindvoerder

Als een conflict toch onoplosbaar blijkt en de mede-eigenaars met getrokken messen tegenover elkaar blijven staan, kan de vrederechter een voorlopig bewindvoerder aanduiden. Die neemt het beheer van het gebouw over. Een vijfde van de eigenaars kan de aanstelling van zo'n voorlopig bewindvoerder vragen.

Betaler beslist

Alleen de mede-eigenaars die de kosten dragen voor bepaalde gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw, mogen beslissen over investeringen in die onderdelen. Concreet: iemand die op het gelijkvloers woont en niet bijdraagt in de kosten voor het onderhoud van de lift, mag niet mee beslissen wanneer de lift aan vernieuwing toe is.

Johan Rasking