Dames en Heren,
Samenleven met anderen is geen evidentie, en zeker niet wanneer men de anderen niet zelf heeft gekozen zoals het geval is in een appartementsgebouw. Goede afspraken kunnen er dan voor zorgen dat het samenleven voor alle bewoners en betrokken actoren aangenaam is.
Ik ben dan ook blij vandaag op het eerste salon van de mede-eigendom te kunnen spreken over het wetsontwerp dat in volle voorbereiding is. Het is immers de bedoeling van de organisatie om alle actoren die werken rond de mede-eigendom samen te brengen en hen beter te laten kennis maken met mekaar. Zo kunnen er mogelijks conflicten op het terrein worden opgelost, of beter nog, vermeden worden.
De regering is er zich van bewust dat er nog knelpunten zijn in het beheer van de mede-eigendommen. Daarom werd er in het regeerakkoord aangekondigd dat er een bijzondere opvolging zal worden verzekerd in het beheer van de mede-eigendommen en de daaraan verbonden kosten. Er werd afgesproken om de gevolgen te analyseren van de recente wetswijzigingen, deze te amenderen of te vervolledigen in overleg met de verschillende actoren uit de sector.
In uitvoering van het regeerakkoord heb ik een werkgroep opgericht, waarin de eigenaars, de makelaars, het notariaat en het kabinet van Minister Borsus vertegenwoordigd waren. Aangezien er reeds in 1994 en 2010 grondige hervormingen aan de wet op de mede-eigendom werden doorgevoerd, vertrok de werkgroep van een de minimis benadering. De leden van de werkgroep stelden elk een knelpuntennota op vanuit hun eigen praktijk waarmee de werkgroep onder het deskundige voorzitterschap van de professoren Vincent Sagaert en Pascale Lecocq aan de slag ging.
Het belang van deze oefening en deze reglementering mag niet onderschat worden.
Er wonen immers nu al veel mensen in appartementsgebouwen en dit aantal zal nog stijgen. Zo staat ook de huidige Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck bekend als voorstander van verdichting, waarbij we met zijn allen gaan wonen op een kleinere oppervlakte, op een manier die minder open ruimte inneemt, hoogbouw dus, ook op het platteland.
Ook de Brusselse Bouwmeester, Kristiaan Borret, denkt in die richting. Zo heeft hij, samen met projectontwikkelaars, een architectuurwedstrijd uitgeschreven voor de bouw van een bescheiden woontoren op het Scainteletteplein. Het moet een bescheiden woontoren worden met vooral appartementen en in de sokkel publieke voorzieningen.
Bovendien is samenwonen, zoals ik reeds aangaf, niet altijd makkelijk en zeker niet als men moet samenwonen met mensen die men niet zelf heeft gekozen. Om conflicten zoveel mogelijk te beperken zijn er goede afspraken nodig tussen de verschillende partijen in een appartementsgebouw.
De ouderdom van een groot deel van onze appartementsgebouwen tenslotte maakt de problematiek nog prangender. Denken we bijvoorbeeld aan de verouderde appartementsgebouwen aan onze kust.
De werkgroep heeft mij in maart 2017 een aantal beleidsaanbevelingen voorgesteld. Deze aanbevelingen werden intussen integraal omgezet in een voorontwerp van wet. Het voorontwerp van wet werd in eerste lezing goedgekeurd door de Ministerraad op 20 juli van dit jaar. De Raad van State bracht in oktober een advies uit. De tekst wordt in het licht van dit advies actueel bijgewerkt. Ik wil er u dus op wijzen dat deze voorstellen nog niet werden goedgekeurd door het parlement. Ik hoop het wetsontwerp nog dit jaar te kunnen indienen in het parlement.
Ik overloop met u graag de belangrijkste wijzigingen die op til staan en vervat zitten in dit wetsontwerp.
Het wetsontwerp bevat 4 krachtlijnen:
1/ flexibilisering van de besluitvorming
2/ zorgen voor meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendom
3/ herbalancering tussen rechten en plichten
4/ het aanbrengen van enkele verduidelijkingen in de thans geldende reglementering.
Het ontwerp voorziet in eerste instantie een flexibilisering van de besluitvorming.
Vlaanderen heeft een aantal verplichtingen opgelegd in verband met renovatie en isolatie. Zo trad de Vlaamse minimale dakisolatienorm in werking op 1 januari 2015, die stelt dat woningen en appartementen een minimale dakisolatie moeten hebben. Vanaf 2020 zullen appartementen die geen dakisolatie hebben zelfs niet meer verhuurd mogen worden. Vlaanderen was dus eveneens vragende partij om de meerderheden te versoepelen. Om de woonkwaliteit in de gebouwen te verhogen en om blokkeringen in de besluitvorming te vermijden worden er bijgevolg een aantal punctuele wijzigingen voorgesteld :
- De gekwalificeerde meerderheden binnen de algemene vergadering worden verlaagd van een 3/4de meerderheid naar een 2/3de meerderheid. Uit de praktijk is immers gebleken dat het behalen van een 3/4de meerderheid van de stemmen moeilijk is, onder meer met betrekking tot werken aan de gemeenschappelijke delen. Eigenaars-bewoners zijn vaak meer geneigd om te investeren in hun woonkwaliteit dan eigenaars-verhuurders. Over wettelijk opgelegde werken, zoals bijvoorbeeld de aanpassing van de liftinstallaties en de aanpassing ten aanzien van de brandveiligheid, en werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer zal zelfs kunnen beslist worden bij volstrekte meerderheid.
- Gelet op de veroudering van ons gebouwenpark hebben tal van mede-eigendommen nood aan ingrijpende herstellingswerken of zal dat de komende jaren het geval zijn. Specialisten wijzen op de voordelen van een afbraak-heropbouw ten opzichte van een traditionele renovatie. We denken dan vooral aan de kostprijs en de energieprestaties die vaak beter onder controle kunnen gehouden worden bij een afbraak-heropbouw. Daarom wordt de afbraak-heropbouw van het gebouw mogelijk gemaakt mits een 4/5de meerderheid in de AV ; unanimiteit is bijgevolg niet meer noodzakelijk indien een afbraak nodig is voor de hygiëne of veiligheid van het gebouw of indien de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Het is de bedoeling van de wetgever om op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. We herinneren ons allemaal nog de recente zware brand in de Londonse woontoren. Zuivere vastgoedstrategieën die de mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen zijn dus uitgesloten. Er wordt – om rekening te houden met de grondwettelijke bescherming van particuliere eigendom – een oplossing voorzien voor de mede-eigenaar die niet bij machte is om de uitgave van de afbraak-heropbouw te dragen. Deze mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij zou moeten betalen in de totale kostprijs van de werken. De compensatie die hij hiervoor ontvangt, wordt in onderling overleg bepaald of bij gebrek aan akkoord door de Vrederechter vastgelegd.
- Om blokkeringen in de besluitvorming te vermijden wordt een mogelijkheid gecreëerd om, via de vrederechter, een voorlopig bewindvoerder aan te stellen. De voorlopig bewindvoerder kan dan de organen van de vereniging van mede-eigenaars vervangen. Dit kan indien het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is, of, indien de VME er niet in slaagt om het behoud van het gebouw of de overeenstemming van het gebouw met de wettelijke verplichtingen te waarborgen.
- Bouwpromotoren krijgen het recht om de statuten eenzijdig te wijzigen tot aan de voorlopige oplevering van de gemene delen. Het komt immers voor dat er zich bij de aanvang van de bouw wijzigingen opdringen door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van éénieder. Denken we bijvoorbeeld aan het aanpassen van het aantal parkeerplaatsen in de garage omdat de parkeerplaatsen in praktijk niet allemaal vlot toegankelijk zijn voor de wagen.
Ten tweede wil het wetsontwerp zorgen voor meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendommen.
Mede-eigenaars zijn vandaag niet steeds op de hoogte van de wetgeving noch van de regels die gelden in het gebouw. De coördinatieopdracht die, om hieraan tegemoet te komen, werd ingevoerd in 2010 werd in vele gebouwen niet nageleefd. De kosten voor deze coördinatie liepen vaak immers hoog op. Hoewel men in 2010 meer transparantie beoogde, is er vandaag nog veel verwarring op het terrein. Het blijft de bedoeling dat de mede-eigenaars en gebruikers goed op de hoogte zijn van hun rechten en plichten in een gebouw, maar ook van de werkwijze van de mede-eigendom en de organen ervan.
Daarom zijn volgende bepalingen opgenomen in het wetsontwerp :
- De statuten van het gebouw die worden vastgelegd in een authentieke akte worden afgeslankt en het opstellen van een onderhands reglement van interne orde is verplicht. Dit laatste bevat de regels ivm de samenroeping en werking van de AV en ivm de benoeming van en afspraken met de syndicus. De syndicus krijgt de opdracht om het reglement van interne orde aan te passen aan de wettelijke regels, zelfs zonder een beslissing van de AV. Omdat de syndicus het reglement van interne orde zelf kan aanpassen aan eventuele nieuwe wetgeving, en omdat dit in de toekomst opgenomen is in een onderhands en niet langer in een authentiek document, zullen de mede-eigenaars steeds op de hoogte zijn van de laatste geldende wetgeving.
- Aangezien dit Salon georganiseerd werd door de Unie van Vlaamse Syndici en door de Union Francophone des Syndics, bent u ongetwijfeld op de hoogte dat syndici regelmatig worden geconfronteerd met wanbetalers. Het gevolg daarvan is dat de andere mede-eigenaars vaak mee betalen voor de wanbetalers. Indien de mede-eigenaars overgaan tot openbare verkoop op beslag omwille van een openstaande schuld ten aanzien van de mede-eigendom, dienen zij vaak de hypothecaire schuldeiser te laten voorgaan en slagen zij er niet altijd in om hun schuldvorderingen op die manier te laten aanzuiveren.
Er worden een aantal bijkomende mogelijkheden voor de syndicus ingeschreven in het wetsontwerp. Zo kan de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen om de lasten in te vorderen bij de mede-eigenaars ; bij een overdracht van een privatieve kavel moet de notaris de achterstallige bedragen afhouden van de prijs ; er is hoofdelijkheid voorzien voor de betaling van de lasten tussen de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar.
- De grootste politieke discussie met betrekking tot dit wetsontwerp werd gevoerd over de oprichting van een verplicht reservefonds.
Het is de bedoeling van de wetgever dat de noodzakelijke en vaak door andere overheden verplicht opgelegde werken aan appartementsgebouwen (dakisolatie, dubbele beglazing, renovatie van de lift) effectief worden uitgevoerd en worden betaald door álle mede-eigenaars en niet alleen door de voorzienige mede-eigenaars. Zo vermijdt men tevens dat minder kapitaalkrachtige mede-eigenaars gedwongen worden om hun appartement te verkopen als er grote investeringen te doen zijn. Op die manier wil men de eigenaars sensibiliseren om op langere termijn te denken en zo de veiligheid en de woonkwaliteit van de bewoners verhogen. De ouderdom van de gebouwen noopt hiertoe : de overheid heeft een rol te spelen in het bewaken van de veiligheid en woonkwaliteit van de bewoners. Op die manier bekomt men immers veilige, comfortabele en energiezuinige woningen die hun marktwaarde behouden. De koper kan met een gerust gemoed een appartement kopen. Bovendien zorgen onderhouden gebouwen voor een positieve buurtdynamiek.
Het nut van het verplicht sparen wordt door sommigen evenwel in vraag gesteld. Dit zou een bijkomende verplichting opleggen aan mede-eigenaars die niet rust op andere eigenaars. Bovendien wordt er aangehaald dat het opgebouwde reservefonds voor de bestaande gebouwen niet zo groot zal zijn op het moment dat de grote kosten kunnen verwacht worden. Ten slotte haalt men aan dat er vandaag reeds door de algemene vergadering kan beslist worden om een reservefonds aan te leggen.
In het door de Ministerraad goedgekeurde wetsontwerp is de oprichting voorzien van een verplicht reservefonds voor alle, zowel bestaande als nieuwe gebouwen, met een opt-out wanneer 4/5de van de vereniging van mede-eigenaars dit reservefonds niet wenst aan te leggen. Binnen de 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen dient er een kapitaal te worden aangelegd waarvan de jaarlijkse bijdrage minstens 5% bedraagt van de totale gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar. Dit impliceert dat het reservefonds in principe moet opgericht worden voor alle gebouwen ouder dan 5 jaar en voor alle nieuwe gebouwen 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen. De uitzondering is een opt-out indien 4/5de van de vereniging van mede-eigenaars dit reservefonds niet wenst aan te leggen. Maar men kan ook verder gaan en vroeger dan 5 jaar starten met het oprichten van het fonds. Men kan ook beslissen om bvb 10% bijdrage te voorzien ipv 5%. Volgens sommigen zou dit laatste trouwens meer aansluiten bij de realiteit.
Zoals gezegd, dient de politieke discussie hierover nog gevoerd te worden in het parlement. Ik dien dan ook samen met u het resultaat van deze bespreking af te wachten.
Vervolgens stelt het wetsontwerp voor om een herbalancering te doen tussen de rechten en plichten van de verschillende actoren.
Om conflicten tussen de syndicus en mede-eigenaars, tussen de mede-eigenaars onderling en tussen de mede-eigenaars en gebruikers te vermijden worden er een aantal wijzigingen voorgesteld.
- Zo voorziet het ontwerp in een beperkte invoering van het principe “wie betaalt, beslist” : indien voor bepaalde gemene delen de lasten verdeeld worden tussen bepaalde mede-eigenaars kunnen zij daarover alleen beslissen voor zover die beslissingen het gemeenschappelijk beheer niet in het gedrang brengen.
- Om de transparantie naar de mede-eigenaars en de syndici te verhogen worden de afspraken met de syndicus ivm zijn taken en vergoeding vastgelegd in een contract.
- Een exclusief gebruiksrecht, van bijvoorbeeld de tuin, wordt in het wetsontwerp in principe gekwalificeerd als erfdienstbaarheid. Het recht is dan verbonden aan de kavel en niet aan de persoon, tenzij de AV hierover een ander standpunt inneemt. Door de kwalificatie van dit gebruiksrecht als erfdienstbaarheid krijgt dit recht een zakelijk en eeuwigdurend karakter, tenzij er een gemotiveerde beslissing is van de AV tot intrekking, en is het recht niet langer gekoppeld aan de persoon maar aan de kavel.
- De eigenaar moet zelf zijn huurder op de hoogte brengen van de beslissingen van de AV die de huurder aanbelangen, en niet langer de syndicus.
Tenslotte worden er nav discussie in de rechtspraak en rechtsleer bijvoorbeeld over de mogelijkheid tot afwijking van de dwingende bepalingen van de mede-eigendom een aantal verduidelijkingen aangebracht in het wetsontwerp.
- aangezien het de bedoeling van de wetgever is om goede afspraken te maken tussen de verschillende mede-eigenaars en conflicten en blokkages te vermijden, kan er enkel op basis van de aard van de gemeenschappelijke delen afgeweken worden van de regeling van gedwongen mede-eigendom. Afwijken kan enkel voor gebouwen, die een vereenvoudigd beheer toelaten, voor zover de mede-eigenaars hiermee akkoord zijn en via een basisakte. Het aantal kavels is dus niet langer een criterium. Zo kan een gebouw met veel kavels maar met weinig gemeenschappelijke delen in aanmerking komen voor dergelijke afwijking.
- de werking van en stemopening in de algemene vergadering worden verder verduidelijkt in het wetsontwerp. Zo geldt een volmacht, verleend voor een algemene vergadering, ook voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt omdat voor de eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt. Ook wordt er bepaald dat wanneer de wet eenparigheid voorschrijft van alle mede-eigenaars en die eenparigheid wordt niet bereikt door de afwezigheid van een mede-eigenaar, er een nieuwe algemene vergadering zal worden georganiseerd waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige mede-eigenaars kan worden genomen.
- bemiddeling wordt expliciet toegelaten in de geschillen ivm mede-eigendom. Het is immers mijn overtuiging dat een bemiddelde oplossing beter gedragen en gerespecteerd wordt door de verschillende partijen. In die optiek heb ik ook een wetsontwerp voorbereid dat de bemiddeling en de collaboratieve onderhandelingen beogen te versterken. Vandaag is vermeld dat arbitrage niet mogelijk is om geschillen in verband met de toepassing van de wet op de mede-eigendom te beslechten. Om verwarring te voorkomen en tegelijk bemiddeling te promoten wordt er expliciet melding gemaakt dat bemiddeling in deze wel toegestaan is.
- de vrederechter wordt exclusief bevoegd gemaakt voor alle geschillen mbt de gedwongen mede-eigendom. De Vrederechter heeft immers de expertise en ervaring om met deze geschillen om te gaan. Het is bovendien een goede zaak om alle geschillen ivm de mede-eigendom te bundelen bij 1 rechter.
Los van de werkzaamheden van de werkgroep werd er tenslotte een innovatieve bepaling toegevoegd aan het wetsontwerp in het licht van de technologische vooruitgang. De essentie is dat iedere eigenaar en dus ook een mede-eigenaar, ten volle moet kunnen genieten van zijn eigendom en dus ook van de technologische vooruitgang.
Het is in die optiek afdeling I van hoofdstuk III mede-eigendom in het Burgerlijk Wetboek aangepast op vraag van een constructeur van elektrische wagens die eerder reeds dezelfde vraag voorlegde aan de bevoegde gewestministers, maar telkens naar justitie werd doorverwezen. Ook de telecomsector is hiervoor vragende partij.
Zo zal een mede-eigenaar makkelijker een laadpunt voor een elektrische wagen kunnen installeren en zal een telecomoperator sneller en soepeler kunnen overgaan tot het upgraden van het netwerk van 3G naar 4G en 5G. Het plaatsen van een GSM-mast daarentegen, zal, op basis van de in het wetsontwerp voorziene procedure, niet kunnen gebeuren.
Welnu, zoals u weet is het eigen aan een appartementsgebouw dat de private delen vaak geen rechtstreekse toegang hebben tot het openbaar domein, tenzij via de gemene delen. Het gevolg is dat die private kavels soms geruimere tijd dan huizen achterop blijven bij een modernisering van de infrastructuur, omdat een beslissing van de algemene vergadering nodig is. Voor de aanleg, het onderhoud of de hernieuwing van kabels, leidingen of bijhorende uitrustingen zou alsdan, naargelang het geval, een 3/4de of 4/5de meerderheid binnen de algemene vergadering nodig zijn, wat de aanleg of modernisering van de infrastructuur bemoeilijkt of alleszins vertraagt.
In het voorontwerp wordt aan individuele mede-eigenaars en aan erkende nutsoperatoren een wettelijk en kosteloos recht gegeven om, op hun kosten en onder bepaalde voorwaarden kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in de gemene delen aan te leggen. De werkzaamheden moeten de infrastructuur voor de mede-eigenaars optimaliseren en er mogen geen financiële lasten zijn voor de andere mede-eigenaars.
Er wordt een snelle notificatieprocedure voorzien in het wetsontwerp. De eigenaar of nutsoperator laat aan alle andere eigenaars of aan de syndicus weten dat hij bepaalde werken plant, minimaal 2 maanden voor de start van de werken. De mede-eigenaars kunnen samen beslissen om deze werken zelf uit te voeren met de bedoeling om de verbetering op een algemene wijze te bekomen. De werken dienen sowieso te starten binnen de 6 maanden na de kennisgeving aan de andere mede-eigenaars of syndicus. Indien de mede-eigenaars niet akkoord zijn met de voorgestelde werken, kunnen zij zich hiertegen verzetten, op basis van een rechtmatig belang. Dit kan enkel indien de infrastructuur reeds aanwezig is in de gemene delen van het gebouw of indien de werken schade toebrengen aan het uitzicht, het gebruik, de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of de gemene delen of indien de werken niet resulteren in een optimalisatie van de infrastructuur of indien deze werken tenslotte een verzwaring van de financiële lasten inhouden van de andere mede-eigenaars of gebruikers .
Ook in andere Europese landen bestaat deze procedure reeds (bv. in Spanje en Frankrijk).
Zoals bij het begin van deze toespraak aangehaald, werd het wetsontwerp in eerste lezing goedgekeurd door de Ministerraad op 20 juli 2017 en wordt het ontwerp momenteel aangepast aan de adviezen van de Raad van State. Eens gestemd in het parlement, zal deze wet 3 maanden na de publicatie in het Belgisch Staatsblad inwerkingtreden. Daarop zijn een aantal correcties voorzien. Er mag immers geen afbreuk worden gedaan aan verworven rechten. Zo gelden de nieuwe bepalingen met betrekking tot de syndicuscontracten uiteraard enkel voor contracten die nadien gesloten werden of voor contracten die nadien verlengd of hernieuwd worden. Beslissingen die voor de inwerkingtreding geldig genomen werden door de AV dienen gerespecteerd te worden. Hetzelfde geldt voor een geldige afwijking van de toepassing van de dwingende bepalingen van de wet op de mede-eigendom.
Ik hoop dat ik u met deze toelichting wat meer inzicht heb kunnen geven in de wijzigingen aan de wet op de mede-eigendom die thans in de steigers staat en waarbij getracht wordt om maximaal tegemoet te komen aan de bekommernissen die leven op het werkveld en wens u nog een leerrijke en vruchtbare dag toe.
Ik dank u.