Ter voorbereiding van de optimalisering het appartementsrecht liet u een werkgroep samenstellen met daarin vertegenwoordigers van belanghebbende actoren uit de makelaardij (CIB Vlaanderen), de notarissen, eigenaarsverenigingen,…. Vanwaar dit plan van aanpak?

De werkgroep werd opgericht in opvolging van het regeerakkoord en mijn beleidsverklaring van november 2015. In mijn beleidsverklaring van 2015 meldde ik de noodzaak van een bijzondere opvolging in het beheer van de mede-eigendommen en de daaraan verbonden kosten. Hierin kondigde ik aan dat ik de gevolgen van de recente wetswijzigingen zou analyseren, en eventueel amenderen of vervolledigen. Dit alles uiteraard in overleg met de verschillende actoren uit de sector.

In het regeerakkoord staat dat de regering een bijzondere opvolging zal verzekeren in het beheer van de mede-eigendommen en de daaraan verbonden kosten. Daarom zal zij de gevolgen analyseren van de recente wetswijzigingen, deze amenderen of vervolledigen, in overleg met de verschillende actoren uit de sector

Aangezien er al wijzigingen aan de wet werden doorgevoerd in 1994 en 2010, was het niet de bedoeling om een grondige hervorming te doen, maar wel om problemen uit de praktijk trachten te ondervangen. De verschillende stakeholders hebben daarom elk een knelpuntennota opgemaakt en daarmee is de werkgroep aan de slag gegaan.

Bent u tevreden met de voorstellen die de werkgroep op tafel gelegd heeft?

Het is fijn te kunnen vaststellen dat de werkgroep erin geslaagd is om, niettegenstaande de vaak tegengestelde belangen, op veel punten tot een consensus te komen. Dit is uiteraard slechts mogelijk geweest dankzij de constructieve houding van de verschillende deelnemers aan de werkgroep, onder het goede voorzitterschap van professor Sagaert en professor Lecocq.

Hoe ziet u het verder verloop? Wanneer mogen we definitief uitsluitsel verwachten?

De beleidsaanbevelingen van de werkgroep werden intussen omgezet in een voorontwerp van wet tot wijziging van de wetgeving betreffende mede-eigendom. De politieke besprekingen van dit ontwerp zijn lopende. De bedoeling is de wet te laten stemmen voor het einde van dit jaar.

Flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen

Volgens cijfers van de federale overheidsdienst Financiën telt België 182.000 appartementsgebouwen en waren er begin 2015 750.000 appartementen, tegenover 570.000 tien jaar eerder. Het aantal flatbewoners zal nog stijgen.

Hoe staat u tegenover de verappartementisering van het woningbestand? Moeten we, naar het idee van de Vlaamse Bouwmeester, allemaal in appartementen gaan wonen?

Er wonen momenteel al veel mensen in appartementsgebouwen en door verdichting zal dit aantal in de toekomst ongetwijfeld nog toenemen. Jonge mensen verkiezen vaak trouwens, zowel om financiële reden als uit praktische overwegingen, een appartement als eerste stek. Maar ook senioren willen vaak opnieuw kleiner gaan wonen en voelen zich veiliger en beter omringd in een appartementsgebouw.

De huidige Vlaamse Bouwmeester Leo Van Broeck staat bekend als voorstander van verdichting. Hierbij gaan we met zijn allen wonen op een kleinere oppervlakte, op een manier die minder open ruimte inneemt, hoogbouw dus, ook op het platteland. Het belang van de wet op de mede-eigendom zal, mijns inziens, bijgevolg nog toenemen.

Hoe belangrijk is de rol van de professionele syndicus binnen dit kader?

Onlangs berichtte de pers, naar aanleiding van een marktbevraging, die werd uitgevoerd door een grote syndicusvereniging bij haar leden, dat er in de helft van alle appartementsgebouwen conflicten zijn tussen bewoners. Samenwonen is geen evidentie, zeker niet wanneer je de anderen niet zelf hebt gekozen, zoals het geval is in een appartementsgebouw. Het is dan ook belangrijk om voldoende afspraken te maken zowel in het belang van de eigenaars als van de andere actoren (huurders, syndici, notarissen, vastgoedmakelaars, enz.).

De syndicus speelt daarin vaak een sturende en bemiddelende rol. Immers, als we met elkaar willen leven, moeten we elkaar ook respecteren. In dialoog gaan en open staan voor voorstellen van de ander, kan een enorm verschil betekenen om de harmonie tussen de bewoners te bewaren.

Ruim twee derde van de appartementsgebouwen is ouder dan 35 jaar. In talrijke mede-eigendommen is de nood aan uitvoering van grote werken aan de gemeenschappelijke delen een prangend probleem.

Op welke wijze zal de hervormde wet hierop een antwoord bieden? (toelichting flexibilisering van de besluitvorming)

§ Welke zijn op dit vlak de voornaamste wijzigingen?

In het wetsontwerp worden de gekwalificeerde meerderheden binnen de algemene vergadering verlaagd, waardoor de besluitvorming wordt versoepeld. De huidige 3/4de meerderheid gaat naar 2/3de voor de wijzigingen aan het gebruik, genot of beheer van gemene delen.

Wettelijk opgelegde werken, werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer zullen zelfs beslist kunnen worden met volstrekte meerderheid van stemmen, eenmaal dit ontwerp goedgekeurd is.

Verwacht u dat de versoepeling van de meerderheidsvereiste in de AV voor meer woonkwaliteit in de appartementsgebouwen zal zorgen?

Verschillende belangen, onder meer tussen eigenaars-bewoners en eigenaars-verhuurders, gecombineerd met de huidige strenge meerderheidsvereisten zorgen ervoor dat de beslissing om te komen tot noodzakelijke investeringen niet steeds genomen wordt. De ouderdom van de gebouwen maakt deze problematiek nog prangender. Ik ben ervan overtuigd dat een flexibilisering in de besluitvorming zal leiden tot een betere woonkwaliteit in de appartementsgebouwen en tegelijk immobilisering in de besluitvorming in de gebouwen zal helpen vermijden.

Afbraak en heropbouw van een appartementsgebouw

Wat met de beslissing tot afbraak en heropbouw? Hoe kunnen we een optimale belangenafweging realiseren tussen het eigendomsrecht van de individuele mede-eigenaar en het legitieme belang van de gemeenschap om een economisch optimale beslissing te nemen over het voortbestaan van een oud, aftands gebouw? Kan een algemene vergadering überhaupt de bevoegdheid hebben om beslissingen te nemen met betrekking tot private kavels? Is het private eigendomsrecht niet een van de fundamentele pijlers van ons rechtssysteem?

Gelet op de veroudering van ons gebouwenpark hebben tal van mede-eigendommen nood aan ingrijpende herstellingswerken of zal dat in de komende jaren het geval worden. De thans vereiste eenparigheidsvereiste voor de heropbouw zorgt voor impasses in de praktijk. In de werkgroep was er een wil om deze eenparigheidsvereiste enigszins te versoepelen. In het ontwerp wordt voorgesteld om dit mogelijk te maken met een 4/5de meerderheid, gekoppeld aan een aantal voorwaarden. Zo kan de beslissing over afbraak-heropbouw enkel genomen worden om redenen van hygiëne of veiligheid, of wegens de buitensporige kostprijs van een aanpassing ten aanzien van de waarde van het gebouw. Zuivere vastgoedstrategieën die een mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen zijn dus uitgesloten. Ook worden er flankerende maatregelen voorzien voor een mede-eigenaar die niet bij machte is om de uitgave voor afbraak-heropbouw te dragen voor zover de waarde van zijn kavel lager is dan zijn aandeel in de uitgave.

Optimalisering efficiëntie VME

Waar de vereniging van mede-eigenaars ook mee worden geconfronteerd, is de nood aan uitvoering van grote werken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Enerzijds omwille van de ouderdom van vele appartementsgebouwen. Anderzijds omdat ook de wetgever niet stilzit op het vlak. Nu veel mede-eigendommen toe zijn aan een groot onderhoud met doorgaans kostelijke renovaties van daken, gevels, ramen en technische installaties is toegang tot een betaalbare financiering meer dan gewenst. Op welke manier zal de hervormde wet inspelen op dergelijke toekomstige grote uitgaven? => toelichting reservefonds

De ouderdom van de gebouwen en de nieuwe verplichtingen die bijkomend worden opgelegd zorgen er inderdaad voor dat de eigenaars geconfronteerd zullen worden met grote investeringskosten. Om dergelijke grote kosten aan de gemene delen op te vangen in de toekomst is de oprichting van een verplicht reservekapitaal voor niet-periodieke uitgaven opgenomen in het wetsontwerp. Het is de bedoeling om eigenaars aan te zetten tot progressief sparen, om op die manier grote noodzakelijke kosten wat te spreiden in de tijd. Jaarlijks zal er minimaal 5% van de totale gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar gestort worden in dit reservefonds. Op die manier willen we de veiligheid en de woonkwaliteit mee helpen bewaken en komen de mede-eigenaars bij grote investeringen niet voor verrassingen te staan. Zonder de oprichting van een verplicht fonds zullen veel werken immers niet worden uitgevoerd of zullen veel kosten niet worden betaald.

Betalingsachterstand van een mede-eigenaar

CIB Vlaanderen is absoluut voorstander van een reservefonds, maar meent dat de syndicus nood heeft aan betere wapens om het financieel beheer van het gebouw veilig te stellen in geval van wanbetaling door mede-eigenaars. Vandaag zijn het al te vaak de correct betalende mede-eigenaars die hiervan de dupe zijn. De schuldeiserspositie van de vereniging van mede-eigenaars moet dringend worden versterkt. CIB Vlaanderen en andere partijen in de werkgroep staan achter het idee van de creatie van een voorrecht, waarbij van de vereniging van mede-eigenaars een bevoorrecht schuldeiser gemaakt wordt op het onroerend goed van de schuldenaar in de mede-eigendom, en dit voor de aan de vereniging verschuldigde sommen. Toch heeft dit voorstel de uiteindelijke nota met beleidsaanbevelingen niet gehaald. Bent u zelf voorstander van dergelijke regeling?

De syndici worden inderdaad geconfronteerd met wanbetalingen. In het ontwerp van wet worden daarom verschillende voorstellen opgenomen om achterstallen te helpen vermijden. Zo wordt er een verplicht reservefonds opgericht voor grote kosten aan de gemeenschappelijke delen.

De bevoegdheid van de syndicus om alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen te nemen voor de invordering van de lasten wordt bevestigd.

In België is er wettelijke erfopvolging door vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot. Daardoor worden appartementen vaak bewoond door vruchtgebruikers die niet altijd akkoord zijn om grote uitgaven voor grove herstellingen, waarvan zij vinden dat deze ten laste zijn van de naakte eigenaar, op zich te nemen. Daarom wordt in het ontwerp hoofdelijkheid ingevoerd tussen de vruchtgebruiker en naakte eigenaar. De syndicus dient evenwel te melden welke deel van de kapitaalinbreng zal aangewend worden als reservekapitaal en dus overeenstemt met een niet-periodieke uitgave die in principe door de naakte eigenaar dient gedragen te worden.

Herbalancering

Een derde krachtlijn is de herbalancering binnen de mede-eigendom . Zo wordt een stap gezet in de richting van het “betaler beslist” principe.

Wat moeten we hier precies onder verstaan?

Vreest u niet dat dit de voor syndici een serieuze administratieve overlast zal betekenen?

Het is belangrijk om in een appartementsgebouw een evenwicht te zoeken enerzijds tussen syndici en mede-eigenaars, maar ook tussen mede-eigenaars onderling.

Transparantie is daarbij essentieel.

Mede-eigenaars die bepaalde lasten alleen dragen hebben het vaak moeilijk om te aanvaarden dat anderen, die niet moeten betalen, hierover samen met hen kunnen beslissen.

In 2010 werd daarom de mogelijkheid reeds gecreëerd om deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid op te richten.

Thans wil het ontwerp het mogelijk maken dat, wanneer de kosten enkel door een beperkt aantal mede-eigenaars zullen betaald worden, het ook enkel deze mede-eigenaars zijn die hierover zullen beslissen.

Varia

Conform (het meermaals gewijzigde) artikel 19, §2 van de wet van 2 juni 2010 moest de syndicus uiterlijk op 1 september 2013 een aan de artikelen 577-3 tot 577-14 BW aangepaste versie van de bestaande basisakte, het reglement van mede-eigendom en het huishoudelijk reglement ter goedkeuring voorleggen aan de algemene vergadering. Voor zover de algemene vergadering op hetzelfde of een later tijdstip geen wijzigingen aanbracht aan de basisakte, is voor de aangepaste tekst van het reglement van mede-eigendom geen authentieke akte vereist.

Mede-eigenaars zijn niet steeds op de hoogte van de regels die gelden, wetgevend en in het gebouw zelf. Om ervoor te zorgen dat de mede-eigenaars de van toepassing zijnde regels beter kennen worden in het ontwerp de statuten, die notarieel worden opgesteld, afgeslankt. Op die manier zullen zij een grotere stabiliteit hebben; enkel de beschrijving van het goed en bepalingen van privatieve en gemene delen met vermelding van de rechten en plichten van elke mede-eigenaar zullen hierin worden opgenomen.

Andere bepalingen in verband met de bijeenroeping en werking van de algemene vergadering en rol van de syndicus kunnen worden opgenomen in onderhands reglement van orde en actueel gehouden door de syndicus. Ook de wetswijzigingen worden opgenomen in dit onderhands document. Op die manier wil men de transparantie verhogen en ervoor zorgen dat mede-eigenaars hun rechten en plichten beter kennen.

CIBinfo_75-proef2.pdf