Les propriétaires qui occupent eux-mêmes leur appartement et les propriétaires qui le mettent en location ont fréquemment des intérêts différents. Cela engendre parfois des discussions et des conflits. Le vieillissement des immeubles à appartements dans notre pays peut encore aggraver cette situation. Afin d’apporter une réponse aux problèmes qui se posent dans la pratique, un groupe de travail, mis sur pied par le Ministre de la Justice Koen Geens, a proposé une liste de recommandations dans le but d’adapter la loi sur la copropriété.

Un propriétaire qui occupe lui-même son appartement est souvent disposé à investir davantage que le propriétaire qui loue son appartement. Ainsi, il arrive que les occupants souhaitent rénover ou renouveler les parties communes et essuient un refus de la part des bailleurs parce que ceux-ci estiment qu’il n’est pas nécessaire de procéder à un investissement important. L’assouplissement de la majorité au sein de l’assemblée générale peut permettre de prendre des décisions plus rapidement, sans blocage d'un nombre réduit de copropriétaires. Actuellement, une majorité de ¾ est nécessaire pour décider de travaux importants. Elle pourrait être réduite à 2/3 pour flexibiliser la prise de décision. Cette flexibilisation devrait améliorer la qualité du logement dans les immeubles à appartements et éviter des blocages dans la prise de décisions dans ces immeubles. Ce bout de phrase n’est il pas redondant ?

La matière de la copropriété a déjà été modifiée en 1994 et 2010, mais toutes les difficultés n’ont pas été résolues. Une flexibilisation du fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes est une première recommandation que propose le groupe de travail. Parallèlement à l’assouplissement de la majorité, le groupe de travail propose dans cette même perspective de pouvoir désigner un administrateur provisoire pour régler la situation dans des cas limités et uniquement lorsqu’il est question de blocage. Dans des circonstances bien définies, il ne serait également plus possible qu’un seul propriétaire s’oppose à la reconstruction totale de l’immeuble.

La deuxième recommandation du groupe de travail est l’optimalisation de l’efficacité et de la transparence. Les copropriétaires doivent être suffisamment informés. En dissociant davantage les statuts des textes législatifs, on évite que chaque modification de la loi ne nécessite une adaptation des statuts. L’élagage des statuts apporte plus de clarté au sein de l’immeuble et donc également plus de stabilité pour les copropriétaires.

Pour éviter que les copropriétaires ne doivent soudainement débourser le montant total en cas de gros investissement, une contribution obligatoire au fonds de réserve serait instaurée. De cette manière, les frais pourraient être échelonnés jusqu’à ce que l'investissement s’avère nécessaire. Le syndic reçoit aussi davantage de moyens afin de recouvrer les contributions aux charges. Ainsi, dans l’intérêt des autres copropriétaires, il peut prendre des mesures judiciaires ou extrajudiciaires à l’égard d’un mauvais payeur.

La transparence est essentielle dans les relations entre les copropriétaires et les autres acteurs. C'est au bailleur, et non plus au syndic, d'informer le locataire de toutes les décisions prises au sein de l’assemblée générale. Le copropriétaire doit faire preuve de transparence à l’égard du syndic mais l’inverse est également vrai. C’est pour cette raison que les tâches du syndic sont plus clairement décrites.

Evoquant le principe « qui paie, décide », le groupe de travail propose que les copropriétaires qui supportent tous les frais de certaines parties communes soient, en principe, les seuls à décider. Ainsi, celui qui habite au rez-de-chaussée et ne contribue pas aux frais de l’ascenseur ne sera pas associé à la prise de décision lorsque l’ascenseur doit être rénové.

Enfin, le groupe de travail formule diverses recommandations dans le but de remédier à des imprécisions qui subsistaient après la réforme de 2010.

Le groupe de travail qui a proposé les recommandations au Ministre se compose de deux professeurs, de l’ULg et de la KULeuven, de la Fédération royale du Notariat belge, de l’Institut professionnel des Agents immobiliers, de la Confederatie van de Immobiliënberoepen, de Federia-ABSA, du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires et des Propriétaires Réunis.