Eigenaars die zelf in hun appartement wonen en eigenaars die verhuren, hebben vaak andere belangen. Hierdoor kunnen wel eens discussies en conflicten ontstaan. De verouderde appartementsgebouwen in ons land kunnen de problemen nog verzwaren. Om een antwoord te bieden op de problemen in de praktijk heeft een werkgroep, samengesteld door Minister van Justitie Koen Geens, een lijst met aanbevelingen voorgesteld om de wet op de mede-eigendom aan te passen.
Een eigenaar die zelf in zijn appartement woont, is vaak bereid om meer te investeren dan iemand die zijn appartement verhuurt. Zo gebeurt het dat de bewoners een renovatie of vernieuwing willen in de gemeenschappelijk delen en dit wordt tegengehouden door verhuurders omdat zij de grote investering niet nodig achten. De versoepeling van de meerderheid binnen de algemene vergadering kan ertoe leiden dat er sneller beslissingen genomen worden zonder dat een beperkt aantal mede-eigenaars dit tegenhoudt. Momenteel is er een 3/4de meerderheid nodig om een knoop door te hakken bij belangrijke werken, dit zou verlaagd kunnen worden naar een 2/3de meerderheid om de besluitvorming flexibeler te maken. De flexibilisering van de besluitvorming moet voor meer woonkwaliteit in de appartementsgebouwen zorgen en vermijdt blokkeringen in de besluitvorming in deze gebouwen.
De wet op het mede-eigendom werd in 1994 en 2010 al eens gewijzigd, maar hiermee werden niet alle problemen verholpen. Een flexibilsering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen is een eerste aanbeveling die de werkgroep voorstelt. Naast de versoepeling van de meerderheid stelt de werkgroep op dat vlak ook voor om in strikte gevallen en enkel wanneer er sprake is van een geblokkeerde situatie een voorlopige bewindvoerder aan te stellen om de situatie op te lossen. Ook zou het in welomlijnde omstandigheden niet meer mogelijk zijn dat één eigenaar een beslissing van totale heropbouw tegenhoudt.
De tweede aanbeveling van de werkgroep zorgt voor meer efficiëntie en transparantie. De mede-eigenaars moeten voldoende geïnformeerd zijn. Door de statuten los te koppelen van de wetgevende teksten leidt niet elke wetswijziging tot een wijziging van de statuten. De afslanking van de statuten zorgt voor meer duidelijkheid over het gebouw en dus ook voor meer stabiliteit voor de mede-eigenaar.
Om ervoor te zorgen dat mede-eigenaars bij een grote investering niet plots het volledige bedrag op tafel moeten leggen, komt er een verplichte bijdrage in het reservefonds. Hierdoor kunnen de kosten worden opgesplitst tot een investering noodzakelijk is. De syndicus krijgt ook meer mogelijkheden om de bijdragen in de lasten te innen. Zo kan de syndicus, in het belang van de andere mede-eigenaars, gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen nemen bij een wanbetaler.
Transparantie is essentieel in de verhouding tussen mede-eigenaars en de andere actoren. De verhuurder moet de huurder op de hoogte brengen van alle beslissingen, en niet langer de syndicus. De mede-eigenaar moet transparant zijn naar de syndicus maar dit moet ook in de omgekeerde richting. De taken van de syndicus worden daarom duidelijker omschreven.
Onder het mom van “de betaler beslist” stelt de werkgroep dat mede-eigenaars die voor bepaalde gemene delen alle kosten dragen, in principe als enige beslissen. Iemand die op het gelijkvloers woont en niet bijdraagt tot de kosten van de lift zal normaal niet mee beslissen wanneer de lift wordt vernieuwd.
Tot slot doet de werkgroep verschillende aanbevelingen om onduidelijkheden die er waren na de wijziging in 2010 te verhelpen.
De werkgroep die de aanbevelingen voorstelde aan de Minister bestaat uit twee professoren van de ULg en de KULeuven, de Koninklijke Federatie voor het Belgische Notariaat, het Beroepinstituut voor Vastgoedmakelaars, de Confederatie van de Immobiliënberoepen, Federia-ABSA, het Nationaal Syndicaat van Eigenaars en Mede-eigenaars en de Verenigde Eigenaars.
Quote Koen Geens: “Samenwonen is geen evidentie, zeker niet wanneer je de anderen niet zelf hebt gekozen, zoals het geval is in een appartementsgebouw. Het is dan ook belangrijk om voldoende afspraken te maken zowel in het belang van de eigenaars als van de andere actoren (huurders, syndici, notarissen, vastgoedmakelaars, enz.). De werkgroep is aan de slag gegaan met enkele verzuchtingen van de praktijk. Ik zal nu aan de slag gaan met de aanbevelingen.”
Lees de volledige aanbevelingsnota hier.