La vente d’un bien immobilier en vente publique se faisait dans le passé en une seule séance, mais le notaire pouvait prévoir une faculté de surenchère. Elle impliquait que le notaire, lors de la première séance de vente, adjugeait un bien au candidat-acquéreur qui faisait l’offre la plus élevée. L’adjudication était faite « sous la condition suspensive de l’absence de surenchère ». Cette procédure coûteuse et chronophage prend fin avec l’introduction d’une nouvelle loi sur l’insolvabilité, qui est entrée en vigueur le 1 er mai 2018.
« Le ministre de la Justice Koen Geens a voulu simplifier le système pour le rendre plus fluide et plus efficace pour les citoyens. Avec la nouvelle plateforme Biddit.be, que la Fédération des notaires vient de lancer, le système de ventes publiques dématérialisées sera opérationnel », souligne le notaire Renaud Grégoire, porte-parole de la Fédération des notaires (Fednot).
Les mœurs ont évolué. Pour la plupart des gens et surtout la jeune génération, se libérer, aller dans une salle de ventes en plein centre-ville pour lever sa main et acheter un bien que l’on n’est pas sûr d’obtenir n’a pas beaucoup de sens. D’autant plus que si on lève la main, on a encore quinze jours à attendre pour savoir si quelqu’un d’autre n’a pas offert un montant identique. Ce qui signifie, revenir, prendre congé… avec en plus le risque de rater l’opération si on est coincé dans les embouteillages.
« Ce système-là, qui avait, comme me disait dernièrement un confrère plus ancien, un côté plutôt charmant et suscitait une émulation, n’était pas du tout efficace », constate le notaire Grégoire. Le nouveau système a pour but de pallier ces lacunes et de permettre aux citoyens d’acheter des biens au juste prix. La vente publique reste jusqu’à nouvel ordre le système le plus transparent et le plus correct au niveau du marché. Mais beaucoup de gens ne vont pas dans une salle de ventes parce que cela les traumatise un peu, qu’ils sont timides ou qu’ils n’ont pas le temps.
« Le système en ligne que nous venons de lancer permettra d’enchérir de manière électronique et de pouvoir faire des enchères concernant un bien immobilier pendant un délai de huit jours qui sera fixé par un cahier des charges. Un moteur de calcul déterminera exactement les frais (droits d’enregistrement…). Mais attention, la nouvelle formule de ventes publiques concerne essentiellement la vente judiciaire (saisies, règlement collectif de dettes, ventes dans lesquelles l’une des parties est un mineur, un incapable, un failli). En cas de vente volontaire, c’est la personne qui met en vente le bien qui détermine ses conditions de mise en vente. Il faut toutefois rappeler qu’à l’exception de Bruxelles, qui est un marché un peu particulier, 80 à 90 % des ventes publiques sont des ventes judiciaires », ajoute Renaud Grégoire.
Une disposition transitoire prévoit que les ventes publiques judiciaires et les ventes publiques à l’amiable à forme judiciaire dont la première séance a initialement été fixée avant le 1 er septembre 2018 (soit dans les quatre mois de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi) se verront toujours appliquer les anciennes dispositions (avec faculté de surenchère). Les anciennes dispositions resteront donc également applicables lorsque la première séance initialement fixée entre le 1 er mai et le 1 er septembre 2018 est reportée pour une raison ou une autre à une date postérieure au 1 er septembre 2018.
Prenons l’exemple d’une vente publique judiciaire dont la séance est fixée le 1 er août 2018. La vente publique avec faculté de surenchère reste valable. En revanche, dans le cas d’une vente publique judiciaire dont la séance est fixée le 15 septembre 2018, la vente publique avec faculté de surenchère n’est plus valable. Une vente publique judiciaire dont la date d’ouverture a été initialement fixée le 8 août 2018, mais a été reportée au 25 septembre 2018. La vente publique avec faculté de surenchère reste valable, car le jour de la séance initiale a été fixé avant le 1 er septembre 2018.
Brigitte De Wolf-Cambier