Als mede-eigenaar moet u afspraken maken met de andere eigenaren om het gebouw goed te beheren en te onderhouden. Dat kan soms tot problemen leiden. Maar er is goed nieuws. De regels voor mede-eigendom worden binnenkort versoepeld.
De toename van het aantal appartementsgebouwen zal onvermijdelijk leiden tot een toename van het aantal mede-eigendommen. Brussel telt er momenteel 33.000, net zoveel als in heel Wallonië. Via de mede-eigendom worden de gemeenschappelijke delen van een gebouw beheerd. Het kan gaan om parken, vloeren, binnenplaatsen, de ruwbouw, het dak, de liften, de voorgevel of gemeenschappelijke lokalen. De eigenaren organiseren zich in een vereniging van mede-eigenaren, waarvan de werking goed en relatief strikt gereglementeerd is. Velen vinden het mede-eigenaarschap geen pretje. Conflicten over de gemeenschappelijke eigendom kunnen de verstandhouding onder buren ernstig verzuren. “De meest voorkomende problemen gaan over het beheer van de gemeenschappelijke delen, geluidsoverlast en eigenaren die hun kosten niet betalen”, merkt Yves Van Ermen op. Hij is de voormalige voorzitter van het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) en het hoofd van BMC Tools, een onderneming die tools ontwikkelt voor beheerders van gebouwen in mede-eigendom.
Er worden meerdere scenario’s bestudeerd om het leven van mede-eigenaren gemakkelijker te maken. Zo stelt de Franstalige liberale partij MR een systeem met een renteloze lening voor, die het gemakkelijker moet maken dringende renovaties uit te voeren in zulke gebouwen. De partij wil er ook voor zorgen dat verenigingen van mede-eigenaren in het geval van beslaglegging het statuut van bevoorrechte schuldeiser krijgen.
Minister van Justitie Koen Geens (CD&V) heeft dan weer vier scenario’s voorgesteld om de wetgeving over mede-eigendom te vereenvoudigen. Die gaat voornamelijk over de gemeenschappelijke delen van een gebouw in mede-eigendom en het onderhoud ervan. “Die nieuwe wetgeving zou tegen het einde van dit jaar aangenomen moeten zijn”, preciseert Yves Van Ermen.
Actief betrokken eigenaren
Met name het beslissingsproces wordt verlicht. Belangrijke werken aan de gemeenschappelijke delen vergen momenteel de goedkeuring van een drievierde meerderheid. Dat zou voortaan een tweederde meerderheid kunnen worden, zodat de besluitvorming sneller zal verlopen. Daarnaast zou ook het principe van ‘de betaler beslist’ ingevoerd kunnen worden. “Dat zou echt heel goed zijn”, meent Yves Van Ermen. “Op die manier voorkom je dat een minderheid belangrijke renovatiewerken tegenhoudt. De eigenaren op de benedenverdieping zijn bijvoorbeeld vrijgesteld van investeringen in de lift. Het is dan ook logisch dat die mensen niet meestemmen over zaken die hen niet aangaan. De verdeling zal plaatsvinden in functie van de aard van de werken en de manier waarop de eigendom van het gebouw is samengesteld.”
Ook zal het gemakkelijker worden een gebouw te slopen en weer op te bouwen als er te veel werken moeten worden uitgevoerd om het aan de normen aan te passen. In dat geval zou een viervijfde meerderheid kunnen volstaan.
En dan is er nog de verplichting een reservefonds aan te leggen voor omvangrijke werken. “We zien geregeld het probleem dat investeerders andere belangen hebben dan eigenaren die zelf in hun appartement wonen”, preciseert Yves Van Ermen. “Dat geeft soms aanleiding tot discussies en conflicten. De veroudering van de appartementsgebouwen in ons land kan die situatie nog verergeren. Het zou al veel schelen als de eigenaren naar elke algemene vergadering gingen. En als ze betrokken waren bij het leven in hun gebouw.”
Xavier Attout